Blog Hồng Nhà Đất

Hồng Nhà Đất · Dành cho cô chú anh chị định mua một phần vườn, hoặc mua cả vườn rồi chia cho con cháu

Đi xem vườn ở Ngãi Giao, câu em hay được hỏi nhất là: "Vườn rộng quá, mua một nửa được không em?" Câu trả lời nằm ở quy định tách thửa. Mà từ năm 2025, Ngãi Giao không còn thuộc tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nữa, nên quy định áp dụng cũng đã đổi.

Em là Hồng, tư vấn theo nhu cầu từng khách, tức em đứng ở phía bán. Cô chú anh chị đừng chỉ tin lời em, cứ tự hỏi thêm cơ quan đất đai. Em không phải luật sư, bài này là hướng dẫn chung.

Ngãi Giao bây giờ là gì?

Từ tháng 7/2025, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nhập vào TP.HCM. Trong đợt sắp xếp xã, phường, xã Ngãi Giao mới được lập từ toàn bộ thị trấn Ngãi Giao, xã Bình Ba và xã Suối Nghệ của huyện Châu Đức cũ. Vì vậy, đất ở các khu này giờ theo quy định của TP.HCM.

Quy định tách thửa đang áp dụng

TP.HCM ban hành Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, áp dụng từ ngày 28/8/2026. Quyết định này dùng chung cho cả thành phố và thay 3 quyết định cũ của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (Quyết định 24/2024 của Bà Rịa – Vũng Tàu không còn dùng nữa).

• Đất ở (thổ cư): chia 5 khu vực, diện tích tối thiểu từ 36 m² đến 100 m², kèm yêu cầu bề ngang và chiều sâu.
• Đất trồng cây lâu năm (vườn tiêu, cà phê, sầu riêng… sổ thường ghi "CLN"): tối thiểu 1.000 m² mỗi thửa sau khi tách.
• Đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác: tối thiểu 500 m².

Cả phần mua lẫn phần chủ đất giữ lại đều phải đạt mức tối thiểu. Ví dụ vườn CLN 1.500 m² thì không chia đôi được, vì mỗi nửa chỉ 750 m².

Ngoài diện tích, khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 còn đòi hỏi thửa đất phải có sổ, còn thời hạn sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên, và có lối đi nối ra đường công cộng. Vườn nằm sâu bên trong, đi nhờ đất nhà khác, là chỗ hay vướng nhất.

Năm câu nên hỏi trước khi cọc

1. Sổ ghi loại đất gì, bao nhiêu m² thổ cư (ONT), bao nhiêu m² vườn (CLN)?
2. Phần định mua và phần còn lại có cùng đạt mức tối thiểu không? Xã Ngãi Giao thuộc khu vực mấy theo Quyết định 67? Nên hỏi chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, đừng đoán.
3. Lối đi nằm ở đâu, có thể hiện trên sơ đồ thửa không?
4. Ai làm thủ tục tách thửa, ai chịu chi phí đo vẽ?
5. Nếu không tách được thì tiền cọc xử lý thế nào? Ghi rõ vào giấy cọc.

Cô chú anh chị đang xem vườn ở Ngãi Giao, Bình Ba, Suối Nghệ, cứ nhắn Zalo em 0989 361 178. Em cùng liệt kê câu hỏi để mang lên cơ quan đất đai.

Nguồn: Điều 220 Luật Đất đai 2024; LuatVietnam, "Từ 28/8/2026, TP.HCM áp dụng thống nhất 1 quy định về tách thửa và thay thế 3 quyết định trước đây"; CafeLand, "Từ 28/8/2026: TP.HCM chính thức áp dụng quy định mới về tách thửa đất"; Thư viện Pháp luật, "Xã Ngãi Giao Thành phố Hồ Chí Minh mới được sáp nhập từ những đơn vị hành chính nào". Quy định có thể thay đổi, bài này không thay cho tư vấn pháp lý.

Hồng Nhà Đất · Dành cho cô chú anh chị muốn có căn nhà vườn cuối tuần hoặc làm homestay ở Ngãi Giao

Nhiều anh chị ở thành phố lên Ngãi Giao, thấy vườn rộng, giá mềm, liền tính mua về cất căn nhà gỗ, làm vài phòng homestay. Ý tưởng đẹp, nhưng có một điều phải nắm trước: đất vườn không phải đất để xây nhà ở.

Em đứng ở phía bán, nên em càng phải nói rõ phần khó. Em không phải luật sư, bài này là hướng dẫn chung.

Đất trên sổ ghi gì thì xây được nấy

Sổ ghi "CLN" (cây lâu năm) hay "HNK" (cây hằng năm) là đất nông nghiệp. Muốn xây nhà ở thì phần đất đó phải là đất ở ("ONT" ở nông thôn, "ODT" ở đô thị). Nhiều vườn có sẵn một phần thổ cư, ví dụ 100 m² ONT trong tổng 2.000 m². Khi đó nhà chỉ được xây trên phần thổ cư.

Chuyển vườn lên thổ cư: tốn bao nhiêu?

Trước hết phải hỏi có được chuyển hay không: việc chuyển phải phù hợp kế hoạch sử dụng đất của địa phương, cơ quan nhà nước xét từng hồ sơ.

Nếu được chuyển, từ 01/01/2026 tiền sử dụng đất tính theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội:

• 30% phần chênh lệch giá đất ở và giá đất nông nghiệp, cho diện tích trong hạn mức giao đất ở của địa phương;
• 50% cho phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức;
• 100% cho phần vượt quá 1 lần hạn mức.

Theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP hướng dẫn, mức giảm này chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân, trên một thửa do mình chọn. Lần chuyển sau tính đủ 100%. Ai đã dùng "suất" này ở thửa khác thì phải tính lại chi phí.

Xây nhà có phải xin phép không?

Từ 01/7/2026, theo Luật Xây dựng 2025, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500 m² được miễn giấy phép xây dựng, nếu không nằm trong khu vực phát triển đô thị, khu chức năng hoặc khu đã có quy hoạch chi tiết. Khu trung tâm Ngãi Giao cũ có thể thuộc diện quy hoạch đô thị, nên vẫn phải hỏi UBND xã xem lô đất mình mua có được miễn hay không.

Còn homestay?

Homestay là kinh doanh lưu trú, ngoài chuyện đất và nhà còn có đăng ký kinh doanh, phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự. Em sẽ viết riêng một bài khi hỏi đủ thông tin. Trước mắt, cô chú anh chị nên hỏi UBND xã cùng lúc với chuyện xây nhà.

Năm câu nên hỏi trước khi cọc

1. Trong sổ có bao nhiêu m² thổ cư? Nhà cũ (nếu có) nằm trên phần thổ cư hay lấn sang phần vườn?
2. Lô đất có nằm trong kế hoạch được chuyển lên thổ cư không?
3. Hạn mức giao đất ở tại xã là bao nhiêu m², để tính phần 30%, 50%, 100%?
4. Gia đình mình đã dùng mức giảm của Nghị quyết 254 cho thửa nào khác chưa?
5. Lô đất có thuộc khu phải xin giấy phép xây dựng không?

Cô chú anh chị muốn tìm vườn có sẵn thổ cư để cất nhà, nhắn Zalo em 0989 361 178. Em lọc theo diện tích thổ cư trước rồi mới mời đi xem.

Nguồn: Báo Điện tử Chính phủ, "Quy định tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở" (01/02/2026); Thư viện Pháp luật, "Mức tiền chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư từ 1/1/2026 theo Nghị quyết 254/2025/QH15"; LuatVietnam, "Từ 01/7/2026, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng được miễn giấy phép xây dựng". Quy định có thể thay đổi, bài này không thay cho tư vấn pháp lý.

Hồng Nhà Đất · Dành cho cô chú anh chị lần đầu đi xem đất vườn

Xem sổ ở quán cà phê thì dễ, nhưng nhiều chuyện chỉ lộ ra khi đứng giữa vườn. Đây là 7 việc em luôn làm khi dẫn khách đi xem đất ở Ngãi Giao, Bình Ba, Suối Nghệ. Cô chú anh chị cứ cầm danh sách này theo.

1. Đi đúng con đường sẽ đi hằng ngày. Đường đất đỏ ở Châu Đức mùa nắng thì bụi, mùa mưa thì trơn lầy. Nếu được, xem thêm một lần sau cơn mưa.
2. Tìm cột mốc, so với sơ đồ trên sổ. Đếm bề ngang bằng bước chân hoặc thước dây. Thiếu mốc, lệch nhiều thì đề nghị đo lại trước khi cọc.
3. Hỏi nước. Vườn dùng giếng khoan sâu bao nhiêu mét, mùa khô có cạn không? Mở thử vòi nếu có.
4. Hỏi điện. Đã có điện kế chưa, hay phải kéo dây từ xa? Kéo điện vào vườn sâu có thể tốn thêm một khoản.
5. Hỏi cây trên đất thuộc về ai. Tiêu, cà phê, sầu riêng đang cho trái thì bán kèm đất hay chủ cũ thu hoạch xong mới giao? Ghi rõ vào giấy cọc.
6. Nhìn quanh ranh đất. Có dây điện cao thế đi ngang, mồ mả, mương nước chung, hay lối đi của nhà bên cạnh xuyên qua vườn không?
7. Hỏi hàng xóm. Một câu "vườn này có tranh chấp gì không cô?" đôi khi nói nhiều hơn mọi giấy tờ.

Xem xong mà ưng, bước tiếp theo là kiểm tra sổ và quy hoạch. Cô chú anh chị đọc thêm bài tách thửa ở Ngãi Giao và bài làm nhà vườn, homestay.

Muốn em dẫn đi xem, kể cả cuối tuần, cô chú anh chị nhắn Zalo 0989 361 178.

Bài này là kinh nghiệm đi thực tế, không phải tư vấn pháp lý. Trước khi cọc, nên xem sổ bản gốc và hỏi cơ quan đất đai nơi có thửa đất.

1. Sổ riêng hay sổ chung? Chỉ nên mua căn có sổ hồng riêng đứng tên người bán.
2. Đã hoàn công chưa? Nhà xây thêm tầng mà sổ chưa ghi thì vay ngân hàng, bán lại đều khó.
3. Sổ có đang thế chấp không? Nếu có, hỏi rõ cách giải chấp và ghi vào hợp đồng cọc.
4. Có nằm trong quy hoạch không? Tra quy hoạch hoặc hỏi UBND phường, xã.
5. Ai phải ký bán? Vợ chồng, đồng sở hữu đều phải có mặt ký.